Les litiges lors de la vente d'une pharmacie

Les principaux contentieux surviennent quand les déclarations imposées au vendeur par la loi du 29 juin 1935 sont inexactes et que l'acquéreur achète une pharmacie qui ne correspond pas à l'usage auquel on la destinait.

Ce dernier peut, aux termes d'une action en justice, soit rendre le fonds de pharmacie et se faire restituer le prix, soit garder le fonds et se faire rendre une partie du prix. Si, en outre, l'acquéreur prouve que le vendeur connaissait la situation (ou était censé la connaître), ce dernier devra des dommages et intérêts à son acquéreur. Il en est de même pour les intermédiaires et rédacteurs d'actes qui connaissaient eux aussi la situation.

Informations imposées par la loi du 29 juin 1935

Elles portent sur :

l'origine de propriété, qui consiste à énoncer les coordonnées du précédent propriétaire de l'officine, la date de l'acquisition par le vendeur et son prix ;

l'état des privilèges et nantissements grevant le fonds. Il y a lieu de s'assurer que les inscriptions prises du chef du précédent propriétaire sont bien levées ;

le chiffre d'affaires et les bénéfices (nets) commerciaux (bénéfices réels et non ceux qui servent de base à la perception de l'impôt) réalisés au cours des trois dernières années d'exploitation ;

une analyse du bail commercial indiquant notamment la durée et la date du bail, nom et adresse du bailleur.

Omission de déclarations

Si tout ou partie des déclarations imposées par la loi de 1935 ne figure pas à l'acte, l'acquéreur peut demander en justice l'annulation de la vente s'il prouve que l'omission l'a privé d'un élément d'appréciation fondamental, qu'il n'aurait pas traité ou traité dans d'autres conditions si la déclaration n'avait pas été omise, et que l'omission lui a causé un préjudice. Les intermédiaires et rédacteurs d'actes peuvent alors voir leur responsabilité civile mise en cause.

En cas de déclaration facultative inexacte

Si l'acquéreur peut prouver que l'inexactitude lui a fait commettre une erreur dans son appréciation des termes de la vente, il pourra invoquer le dol et pourra à nouveau soit rendre le fonds de pharmacie et se faire restituer le prix, soit garder le fonds et se faire rendre une partie du prix. D'où l'importance de déclarations du vendeur très précises à consigner dans les actes de vente.

En cas d'absence de déclarations facultatives

L'acquéreur n'aura quasiment aucun recours contre le vendeur, si ce n'est le " dol par réticence " mais ce recours est très difficile (l'acquéreur devra prouver que le vendeur savait que son silence influençait sa propre décision, mais il risque de se faire répondre qu'il pouvait se renseigner par lui-même).